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赵旭州工作室为产业地产项目揭秘“升级重生”的“治本”之道——恩次方集团专题分析
2018-7-20 15:17:56

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  2018年7月17日,甘肃建投控股集团高层领导一行到访恩次方商业集团赵旭州工作室,总裁赵旭州通过远程视频会议就胡商物流园项目进行了诊断与指导。

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  胡商物流园位于安徽芜湖江北产业集中区,是当地政府招商引资的重点项目,占地面积约187亩,原先由某置业公司投资开发,项目整体定位为集建材家具、板材、石材、钢材、高端商务办公楼、购物中心、精品美食街、园区公寓楼、仓储区和配套设施等于一体的国际物流园。
  2014年该置业公司资金链断裂,工程也因此停滞僵化,在挣扎了两年之后将项目转让给承建方甘肃建投接盘,土地性质也由工业土地转变为商业土地。
  恩次方赵旭州总裁在简要了解项目历史背景之后,针对项目现状及未来发展进行了初步的诊断与分析:

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   “政治”层面——正本清源,不破不立
  夺取天下,必先取得民心。项目的资金断裂及工程停止势必已经严重影响了当地投资者及民众对于开发商及项目本身的希望与信任,而当地民众对项目的认知一旦形成,便很难转变,这便是项目当面需要战胜的首要关隘。
  因此,单纯依靠技术性的调整是无法彻底扭转项目形象及颓势的,唯有彻底的改头换面、改旗易帜,才能形成全新的气象、树立全新的形象。
  而项目改头换面第一步,便是顶层意识的转变。
  胡商物流园若要卷土重生,则必须打破对传统“物流园”在观念认知上的局限性,对项目进行“基因”的重塑:“枪毙”原有案名并进行概念及定位的重新梳理,在工程整体上进行脱胎换骨的改造,在技术策略层面打造样板戏刺激大众、重振旗鼓,并对市场进行全面的渗透和传播。
  只有做到了“正本清源”,才能重获民心,开启全新局面。
  “军事”层面——高瞻远瞩、脚踏实地
  “军事”,指的是技术性层面的策略实施。通过高瞻远瞩地看待市场,重建适应未来变化与发展的全新定位;通过脚踏实地的技术策略实施,快速突围,改观局面。
  传统“物流园区”属于粗放型的专业市场,以满足建材、物流等刚性需求为主,而近年来这类市场已突飞猛进地发展至过度饱和,物流园区因其粗放型、需求刚性化、消费粘性低、顾客接触面窄、形象档次落后等特点将难以适应社会未来的商业发展需求。
  芜湖经济基础强劲,是安徽省第二经济实力城市,同时也是旅游胜地,而产业结构并不健全,第三产业占比仅30%多。随着未来城市商业进程的发展及旅游业的推动,未来商业及服务业的需求将异常旺盛,而当前30%的第三产业将出现巨大的发展空间。因此,项目可在物流园的基础上往服务业进行靠拢和延伸,打造成既能立足市场现状、又能适应商业未来的新型服务业小镇。
  通过深度的市场挖掘,寻找空缺点及突破口,对原先定位进行全面的、全新的梳理,重新打造具有指向性、包容性、延伸性、弹性的业态定位。并在操作上速战速决,利用打样板的打造展露新气象、形成新局面。
  “经济”层面——权衡得失,果敢决断
  “经济”指的是把项目正本清源、改头换面所需付出的成本及其带来的收益与影响进行测算与权衡。一个失败项目的破局重生必需付出成本与代价,而“值与不值”便是当局者做决断核心关键。
  “战略讲究舍取,策略讲究智取,战术讲究夺取”,商业项目的战略决策关键在于尊重常识、遵守规律、权衡取舍,策略实施的关键在于制定规则、把控节奏、步步为营;而战术执行关键则在于勇往直前、攻坚克难、快速夺取。
  因此,“不谋全局不足以谋一隅”,在项目的战略决策上,应具备大局观,看准时机、当机立断,如果一味地陷入于策略、战术,甚至技术层面的苦思冥想,将会比果敢决断所付出更大的代价及成本。

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  因此,基于芜湖的强劲的经济基础、项目优越的立地条件以及未来的商业发展趋势,项目原先物流商贸的定位将无法适应时代的发展需求,应颠覆传统、引领超透,打造成为片区商业更新迭代的综合服务型标杆项目。
  对于该项目,现阶段恩次方只能做出这样初步的方向性指导,这也是恩次方通过15年“拯救残局”积累与沉淀的横向经验、纵向经验的体现,而更为具体的业态规划及技术性调整等细节性问题,则必须通过实地的调研与剖析方可做出精准的研判。
  商业项目的失败皆有“病根”,随意地“治标”并不能一绝后患,唯有在尊重常识、顺应未来的基础上,进行市场研判、供给挖掘、精准定位,才是项目重生并可持续发展的“治本”之道。

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